Co je advokátní úschova a proč se používá?

Advokátní úschova je způsob, jak bezpečně převést peníze při koupi nebo prodeji nemovitosti. Kupující složí kupní cenu na speciální účet advokáta a ta se prodávajícímu uvolní teprve po splnění dohodnutých podmínek, typicky po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Smyslem je ochránit obě strany. Prodávající má jistotu, že peníze existují a jsou připraveny. Kupující má jistotu, že o ně nepřijde, dokud nemovitost skutečně není jeho.

Vedle advokátní úschovy existuje úschova notářská a bankovní. Každá má svá specifika, o nichž píšeme níže.

Co se v minulosti pokazilo?

Přes všechny pojistky se v minulosti vyskytly případy, kdy advokát prostředky z úschovního účtu zpronevěřil. Někdy šlo o jednorázové selhání, jindy o systematické přesouvání peněz klientů na vlastní účty.

Problém byl v tom, že pojištění odpovědnosti advokáta úmyslnou trestnou činnost ze své podstaty nekryje. Klienti se tak ocitli v situaci, kdy trestní řízení běží roky, advokátův majetek nestačí na náhradu a na peníze se čeká v nejistotě.

Tyhle případy nebyly přehlíženy. Česká advokátní komora i zákonodárci dlouhodobě pracovali na tom, aby se tato mezera uzavřela.

Co dělá advokátní úschovu bezpečnou dnes?

Bezpečnost advokátní úschovy nestojí na důvěře v jednoho člověka. Stojí na soustavě mechanismů, které se vzájemně doplňují:

• Každá úschova musí být vedena na samostatném speciálním účtu, odděleném od vlastních prostředků advokáta. Tyto prostředky nelze postihnout exekucí, insolvencí ani dědickým řízením po advokátovi.
• Při úmrtí advokáta zajišťuje kontinuitu úschovy nástupce jmenovaný Českou advokátní komorou. Úschova pokračuje bez přerušení.
• Vklady na úschovním účtu jsou pojištěny při krachu banky. U úschov týkajících se prodeje a koupě nemovitostí k bydlení je pojištění dvojnásobné.
• Všechny úschovy jsou evidovány v Knize úschov ČAK. Klient si může na žádost ověřit registraci i ukončení úschovy.
• Na žádost klienta lze nastavit automatické emailové notifikace z banky o každém pohybu na úschovním účtu. Informace přichází přímo z banky, ne přes advokáta.
• Každý advokát musí být povinně pojištěn na minimálně 7,5 milionu Kč. Toto pojištění kryje chyby a pochybení při výkonu činnosti. Nekryje ale úmyslnou trestnou činnost. Právě proto vznikl garanční fond.
• Advokát smí vykonávat činnost pouze na základě zápisu v seznamu České advokátní komory. Za porušení povinností hrozí vyškrtnutí a zákaz výkonu advokacie.

Notářská úschova má z hlediska provozních mechanismů srovnatelné nastavení. Garanční fond popsaný níže je ale od ledna 2026 výhoda, kterou má pouze advokátní úschova.

Co je nového od ledna 2026: garanční fond

Od 1. ledna 2026 platí zákonná povinnost přispívat do garančního fondu advokátních úschov. Z tohoto fondu budou odškodňováni klienti poškození trestnou činností advokáta v souvislosti s úschovou.

Princip je obdobný jako u pojištění vkladů v bankách: pokud banka zkrachuje, klient má právo na náhradu do zákonem stanovené výše. Zde, pokud advokát zpronevěří peníze z úschovy, bude mít klient právo na náhradu z garančního fondu bez ohledu na průběh trestního řízení.

Advokátní úschova je v tuto chvíli jediný typ úschovy, který tuto zákonnou garanci nese. Notářská ani bankovní úschova ji nemají.

Advokátní, notářská nebo bankovní úschova?

Notářská úschova: srovnatelné bezpečnostní mechanismy jako advokátní, ale zákonná garance z garančního fondu se na ni nevztahuje.

Bankovní úschova: banka vede vázaný účet, podléhá přísnému regulatornímu dohledu a vklady jsou pojištěny do 100 000 EUR. Garanční fond advokátních úschov se na ni nevztahuje.

Závěr: každá forma má svá specifika. Od ledna 2026 ale advokátní úschova jako jediná nese zákonnou garanci náhrady v případě zpronevěry.

Na co si dát pozor při výběru advokáta?

Garanční fond a bezpečnostní mechanismy poskytují silnou ochranu, ale nenahrazují pečlivý výběr. Několik praktických tipů:

• Zeptejte se na délku praxe a zaměření advokáta. Úschovy by měly být jeho běžnou agendou, ne výjimkou.
• Zeptejte se na výši pojištění odpovědnosti. Zákonné minimum je 7,5 milionu Kč, advokáti realizující větší úschovy mívají připojištění na vyšší částky.
• Požádejte o nastavení automatických emailových notifikací z banky. Je to váš nárok a informace pak přichází přímo z banky, ne přes advokáta.
• Podmínky uvolnění peněz musí být jasně a konkrétně popsány v úschovní smlouvě. Vyhněte se vágním formulacím.
• Vyhýbejte se nestandardním situacím, například platbám vyšších částek v hotovosti.

Stručně: co si z toho odnést

• Problémy s advokátními úschovami se v minulosti staly. Nebyly přehlíženy a vedly ke konkrétním změnám.
• Bezpečnost stojí na soustavě mechanismů: oddělené účty, ochrana před exekucí, kontrola ČAK, pojištění odpovědnosti, notifikace z banky.
• Od 1.ledna 2026 přibyl garanční fond: zákonná garance náhrady při trestné činnosti advokáta, jako jediná forma úschovy.
• Garanční fond nenahrazuje pečlivý výběr advokáta a dobře napsanou úschovní smlouvu.

Chystáte se na koupi nebo prodej nemovitosti a chcete mít jistotu, že transakce proběhne bezpečně? Ozvěte se nám. Spolupracujeme s ověřenými advokáty a provedeme vás celým procesem tak, aby vás výsledek příjemně překvapil, ne zaskočil.