Právní poradna

Pokud budete mít jakýkoliv dotaz v rámci problematiky realitního trhu, zašlete ho prosím na adresu [email protected] a my Vám v co nejkratší době zodpovíme.

Odpovídat Vám bude náš právní zástupce - Mgr.Vladimír Dvořáček.

  • Máme zájem zakoupit komerční nemovitost, která má přístupovou cestu řešenou věcným břemenem přes soukromý pozemek. Bohužel jsme ve smlouvě o zřízení tohoto břemene našli omezení, že přístup je omezen šířkou 120 cm, což neodpovídá ani standardnímu vozidlu, natož nákladnímu, bez kterého se zde neobejdeme. Pokud vlastník pozemku nebude souhlasit s úpravou podmínek, je možné se nějakou cestou domoci „normálního“ přístupu? Třeba i soudní cestou? 

V zásadě je povinnost respektovat podmínky věcného břemen, které bylo zřízeno. Proto, pokud bylo zřízeno břemeno v rozsahu šíře 120 cm, není možné vyžadovat po vlastníkovi pozemku z uzavřené smlouvy plnění v širším rozsahu, pokud nedojde k dohodě. Pokud vlastník nebude souhlasit se změnou rozsahu věcného břemene, pak je ještě možnost žádat soud o zřízení tzv. nezbytné cesty dle § 1029 a násl. občanského zákoníku, a to v případě, že nelze komerční nemovitost bez této cesty řádně užívat či hospodařit v ní. Zřízení takové cesty by bylo vždy za úplatu. Toto zřízení nezbytné cesty však nelze provést v případech,  kdy škoda na pozemku souseda by převýšila výhodu nezbytné cesty, dále v případě, kdy nedostatek přístupu  způsobí z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o ni žádá nebo žádá-li se cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

  • Vyhlédli jsme si nemovitost a uzavřeli s majitelem ústní dohodu o výši kupní ceny a podmínkách prodeje. Byli u toho i svědci – byť členové naší rodiny. Majitel mezitím obdržel cenově výhodnější nabídku a naši dohodu nechce uznat. Máme nějakou šanci domoci se podmínek naší původní dohody? NOZ řeší i ústní ujednání? 

Mohlo by se jednat o tzv. předsmluvní ujednání ve smyslu § 1729 občanského zákoníku, podle kterého, dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Za takové situace strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu. Domoci se uzavření kupní smlouvy proto asi v daném případě není reálné, ale mohli byste požadovat po druhé straně náhradu škody, pokud Vám v důsledku neuzavření smlouvy nějaká vznikla.

  • Dobrý den, chceme koupit nemovitost na které váznou exekuce s čímž jsme srozuměni a budou vyplaceny z kupní ceny, nicméně majitel zde má trvalé bydliště a nemá se momentálně kam přehlásit. Není zde riziko, že nám na nemovitost mohou i po přepisu naskočit další jeho závazky? Co v případě, že se neodhlásí? Děkujeme za odpověď.

Skutečnost, že je v nemovitosti vedeno trvalé bydliště nezakládá žádný vztah k této nemovitosti a nemůže ani vést k postižení této nemovitosti v rámci exekuce. Exekutor je však oprávněn vstoupit do místa, kde má dlužník trvalý pobyt a sepsat zde movité věci, které se v takové nemovitosti nachází, aby vedl exekuci jejich prodejem. Může tak tedy učinit i po převodu vlastnictví k nemovitosti. Pokud by šlo o věci kupujících, pak by kupující, pokud by se jim nepodařilo exekutora přesvědčit, že nemá pojímat jejich věci do soupisu, museli podat tzv. vylučovací žalobu a prokázat, že jde o jejich věci a nikoliv věci dlužníka. Proto doporučuji otázku trvalého pobytu prodávajícího řešit co nejdříve – pokud nemá prodávající kam se přehlásit, pak jediným řešením je, aby po nabytí vlastnictví a převzetí nemovitosti kupující podali návrh na zrušení trvalého pobytu prodávajícího v jejich nemovitostech na místěn příslušnou ohlašovnu, která po provedení správního řízení místo trvalého pobytu t těchto nemovitostech zruší.

  • Chci prodat nemovitost na které vázne zástavní právo stavební spořitelny, jaký bude postup?

Postup prodeje při existenci zástavního práva na převáděné nemovitosti je specifický v tom směru, že v rámci prodeje dochází k úhradě zůstatku úvěru zástavního věřitele (stavební spořitelny), a to přímo z kupní ceny. Děje se tak buď z úschovy (většinou v případě úhrady kupní ceny z vlastních zdrojů) nebo přímo z banky kupujícího (v případě, že kupující čerpá na úhradu kupní ceny úvěr). V každém případě je třeba zažádat stavební spořitelnu souhlas s předčasným splacením úvěru a o vyčíslení zůstatku úvěru k datu, kdy je reálná úhrada kupní ceny.

  • Jaký je rozdíl mezi advokátní a notářskou úschovou?

Rozdíl mezi notářskou a advokátní úschovou je zejména v osobě, u které se peníze ukládají (notář – advokát). Jak notář, tak advokát, musí dle svých stavovských předpisů mít peníze uloženy na zvláštním úschovním účtu u banky, který je veden tak, že na něm jsou ukládány finanční prostředky nikoliv advokáta či notáře, ale finanční prostředky třetích osob, jsou tudíž vyňaty z exekuce, pokud by tato probíhala na advokáta či notáře. Jak advokát, tak i notář musí být pojištěni z titulu odpovědnosti za škodu při své činnosti. Právní postavení obou subjektů je tudíž srovnatelné, jde tedy spíše o důvěru v konkrétního advokáta či notáře.

  • Dostal jsem nabídku výhodné koupě ideální poloviny nájemního domu s 10 bytovými jednotkami. Dům je ve velmi špatném stavu a já mám trošku obavy, abych byl schopen domluvit se se stávajícím spoluvlastníkem na opravách a údržbě. Vyplývají zde pro něj nějaké povinnosti i ze zákona?

Ze zákona vyplývá, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou svých podílů a při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny či dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv ze spoluvlastníků soud. Proto, pokud byste se na opravách nedohodl, lze požádat soud, aby o této věci rozhodl. Pokud by byla oprava provedena pouze ze strany jednoho spoluvlastníka bez souhlasu druhého, může spoluvlastník, který takový náklad vynaložil žádat ostatní spoluvlastníky o poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu – tato náhrada se však nemusí vždy rovnat vynaloženým prostředkům.

  • Koupili jsme stavební pozemek a následně zjistili, že přes něj prochází el.vedení (podzemní), které nebylo nikde zakresleno, takže se zde stavět nedá. Jaký můžeme zvolit další postup – odstoupení od smlouvy? Náhrada škody vyčíslena přeložením tohoto vedení?

Pokud byl pozemek prodáván skutečně jako stavební - výslovně k účelu stavby či z nějakých jiných skutečností mohl prodávající dovodit, že kupující mají zájem na pozemku stavět, pak je procházející el. vedení možno považovat za vadu (podstatnou) pozemku. Prodávající je povinen upozornit kupující na vady převáděné nemovitosti. Prodávající tedy byl povinen upozornit i na existující el. vedení, které znamená omezení využití pozemku. To však předpokládá, že umístění tohoto vedení nebylo možné zjistit pouhou prohlídkou nemovitosti. Za takové situace má kupující právo od smlouvy odstoupit nebo požadovat slevu z ceny pozemku, včetně práva na náhradu škody. Lze se samozřejmě dohodnout i na řešení formou překládky vedení, takové řešení vy však vyžadovalo dohodu mezi prodávajícím, kupujícím a vlastníkem vedení.

  • Koupili jsme novostavbu a 3 roky ji pronajímali, nyní ji chceme prodat, týká se nás daň ze zisku a kolik to je?

V případě prodeje nemovitostí bude prodávající v tomto případě platit dvě daně:

  1. daň z převodu nemovitostí – ve výši 4% z ceny (buď odhadní nebo prodejní, podle toho, která bude vyšší)
  2. daň z příjmu – v současné době ve výši 15% - když základ daně bude tvořit rozdíl mezi prodejní cenou domu a náklady na pořízení domu.

Osvobození od daně z příjmů by bylo pouze v případě, že by se dům prodával až po pěti letech od výstavby.

  • V roce 2009 jsem dostala darem od otce pozemek v hodnotě 750tis. Dnes bych ho chtěla prodat. Jak vysoká daň se v tomto případě platí?

V případě prodeje pozemku bude prodávající v tomto případě platit dvě daně:

  1. daň z převodu nemovitostí – ve výši 4% z ceny (buď odhadní nebo prodejní, podle toho, která bude vyšší)
  2. daň z příjmu – v současné době ve výši 15% ze základu daně - když základ daně bude tvořit rozdíl mezi prodejní cenou pozemku a odhadní cenou pozemku v době jeho darování.

Osvobození od daně z příjmů by bylo pouze v případě, že by se pozemek prodával až po pěti letech od jeho nabytí.

  • Mám zájem o koupi nemovitosti,která je zatížená několika exekucemi. Jak postupovat,aby při vyplácení exekucí a předejít případnému dalšímu zápisu nové exekuce do LV než dojde k přepisu nemovitosti na mne?

Základním principem při koupi nemovitosti, která je v exekuci je to, že dokud není exekuce zcela vyplacena, tak nelze provést převod vlastnického práva na kupujícího. Je tedy nutné nejdříve exekuci vyplatit a teprve poté lze vlastnictví převést.

Z toho vyplývá, že nejjistějším způsobem při koupi nemovitosti zatížené exekucí je ten, že si prodávající zajistí finanční prostředky na úhradu dluhu (např. půjčkou) a po uhrazení dluhu je nemovitost teprve prodávána. Z výtěžku prodeje pak lze splatit i případnou půjčku.

V případě, že finanční prostředky na vyplacení exekuce poskytuje kupující (z kupní ceny), pak vždy nese určité riziko, že nemovitost nakonec nabude a bude nucen po prodávajícím peníze zpět vymáhat. Toto riziko lze sice určitými právními instrumenty snížit, nikdy jej však nelze úplně vyloučit.

  • Moji rodiče koupili dům, který zrekonstruovali.Otec zemřel a v dědickém řízení bylo rozhodnuto, že nemovitosti patří mé matce a že matka je povinna mě a bratra v den 18. narozenin vyplatit částkou, která byla v dědickém rozhodnutí určena. Oba dva již 18 let máme a matka se k vyplacení nemá a nemovitost chce prodat. Rád bych věděl, zda nyní potřebuje můj souhlas k prodeji či zda mne může vyplatit až po prodeji?

Pokud matka nesplnila svoji povinnost z soudního rozhodnutí (neboť dědické rozhodnutí je vykonatelným soudním rozhodnutím), lze vůči matce vést exekuci, kterou lze částku po matce vymáhat. Vaše matka není povinna mít od Vás souhlas s prodejem nemovitostí, jelikož tyto jsou výlučně jejím majetkem. Pokud však máte obavu, že v případě prodeje nemovitostí byste od matky nic nedostali a jiný majetek, ze kterého by bylo možné Vaše nároky vypořádat matka nemá, tak doporučuji co nejrychleji zahájit exekuci, čímž by byl majetek matky (včetně nemovitostí) zablokován a matka by jej nemohla prodat.

  • Prodala jsem svůj družstevní byt a za tyto peníze jsme s přítelem koupili starší rodinný dům . Každý je vlastníkem ideální poloviny byť prostředky ke koupi byly výhradně moje. Po nějakém čase jsme uzavřeli manželství a následně se rozvedli. Navrhla jsem dům prodat s tím, že z celkové ceny bude odečtena částka za kterou byl dům koupen z mých prostředků, tyto peníze by se mi vrátily. Zbylou částku pak rozdělit na dvě poloviny. Polovina by připadla každému z nás. Bývalý manžel, který v domě bydlí na můj návrh nechce přistoupit, dům prodat nechce,na výplatu mého podílu nemá peníze. Na žádnou rozumnou dohodu nechce přistoupit. Prosím o radu jak mám dále postupovat, abych získala alespoň své peníze zpět.

Lze k soudu podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a v rámci tohoto řízení se domáhat buď prodeje nemovitostí nebo jeho přikázání jednomu z Vás s tím, že druhý musí být vyplacen. Pokud jde o peníze, které jste investovala i do poloviny manžela, pak záleží na tom, jaká existovala mezi Vámi dohoda o těchto penězích v době jejich poskytnutí. Mohlo by se však stát i to, že nárok na vrácení těchto prostředků může být již promlčen.

  • Babička se rozhodla přepsat byt na svou vnučku – jaké jsou s tím spojené poplatky pokud je to v rámci přímého příbuzného?

Pokud jde o byt v osobním vlastnictví, pak přichází do úvahy darování. Mezi babičkou a vnučkou je toto osvobozeno od daně darovací, proto by se hradil pouze správní poplatek za vklad vlastnického práva na katastrálním úřadě (1000,-Kč) a případné náklady na sepsání smlouvy.

  • Změní se nějak významně v souvislosti s novým občanským zákoníkem možnosti s nakládáním bytu v OV? Jak je to s oznamovací povinností při provádění rekonstrukce v bytě? Jak často je třeba konat schůzi SVJ a jaká je podmínka (počet %) pro realizaci oprav související s provozováním domu (zateplení, oprava střechy, výtah)?

V souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku se možnosti nakládání s bytem v osobním vlastnictví nijak nemění.Provádění rekonstrukce v bytě ve vlastnictví je právem vlastníka, tudíž nevyžaduje souhlasu vlastníků ostatních jednotek v domě, pokud nezasahuje do společných částí budovy. V rámci úprav však předpisy stavebního práva mohou vyžadovat ohlášení stavby (zejména v případě zásahu do nosných konstrukcí), k němuž mají ostatní spoluvlastníci právo vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas – důvody případného nesouhlasu posoudí stavební úřad a rozhodne o nich. Shromáždění SVJ se má konat nejméně jednou ročně. Dle stávající úpravy je pro rekonstrukce, modernizace a stavební úpravy společných částí nutný souhlas ¾ všech vlastníků jednotek v domě. Nový občanský zákoník pro tyto účely žádné kvórum nestanoví a ponechává to na úpravě ve stanovách SVJ. Pokud by toto stanovy neřešily, pak by platila obecná nadpoloviční většina.

  • Pronajali jsme byt nájemníkovi, který nám neustále dělá problémy a pozdě platí. Máme s ním uzavřenou smlouvu na rok a samozřejmě jakoukoliv diskuzi k vystěhování odmítá. Jaké máme možnosti nedobrovolného vystěhování?

Jedinou možností je dát nájemci výpověď z nájmu. Dle stávajícího občanského zákoníku lze nájem bytu vypovědět před skončením doby nájmu v případě, že nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby) ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Výpovědní lhůta je pak měsíční a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícím po doručení výpovědi.

15.12.2014

Ing. Dudík Michal