Nový občanský zákoník - katastr

Do českého práva se rok po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, tedy od 1. ledna 2015, vrátí tzv. "materiální publicita". To znamená, že bude platit zásada: Co je psáno, to je dáno.

Do českého práva se rok po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, tedy od 1. ledna 2015, vrátí tzv. "materiální publicita". To znamená, že bude platit zásada: Co je psáno, to je dáno. Jinými slovy, co je zapsáno v katastru, to se bude považovat za pravdu, neprokáže-li se opak.

Touto zásadní změnou se vracíme do právních poměrů, které jsou v Evropě běžné. Má-li totiž mít evidence nemovitostí v katastru smysl, musí být důvěryhodná a musí sloužit pro právní jistotu při nabývání nemovitostí.

Je jasné, že vyvážit ochranu toho, kdo tvrdí, že je skutečným vlastníkem a že zápis v katastru je nesprávný, a ochranu poctivého nabyvatele, který kupuje v dobré víře od toho, kdo je zapsán v katastru, není jednoduché. Nový občanský zákoník se o to pokouší. Pokud by někdo dosáhl protiprávního zápisu cizí nemovitosti na sebe, pak by se mohl skutečný vlastník bránit tzv. poznámkou spornosti, kterou mu k jeho nemovitosti zapíše na žádost každý katastrální úřad.

Podobně tomu bude i v případech, kdy stav v katastru neodpovídá skutečnosti z legálních důvodů, například proto, že kupující platně odstoupil od smlouvy a změna zápisu v katastru na původního vlastníka ještě neproběhla.

Zápisu poznámky spornosti do katastru dosáhne ten, kdo tvrdí, že je skutečným vlastníkem. Je to varování pro další kupující, že s nemovitostí není vše "právně v pořádku".

Pokud navrhne zápis poznámky spornosti do jednoho měsíce od doby, kdy se o přepisu své nemovitostí na někoho jiného dozví, nemohou být další kupující v dobré víře. Do dalších dvou měsíců pak musí podat žalobu na určení vlastnického práva k soudu. Soud spor o vlastnické právo vyřeší a rozhodne, kdo je skutečným vlastníkem, na náklady toho, kdo se za něj jen vydával.

Příklad: V minulosti zazněly obavy, že již dnes dochází ke krádežím nemovitostí. Podvodníci údajně padělají kupní smlouvu i plnou moc a jednají pak s katastrálním úřadem místo vlastníka sami.

Nový katastrální zákon dává vlastníkům nemovitostí mnohem větší naději, že se o převodu své nemovitosti dozvědí. Stanoví totiž povinnost informovat přímo vlastníka nemovitosti pokaždé, když se její zápis v katastru mění, ne jen jeho zástupce s plnou mocí.

Navíc vlastník bude moci dopředu požádat katastrální úřad, aby byl informován nejen doporučeným dopisem, ale i e-mailem, SMS nebo do datové schránky. Dnešní předpisy nic takového neumožňují, právní ochrana vlastníků se tedy od ledna 2015 zvyšuje.

Co by mohlo být nejasné?

Co když se i přes všechny nové možnosti o "krádeži" své nemovitosti nedozvím? Ani pak není vše ztraceno. Ten, kdo nebyl řádně vyrozuměn o změně zápisu v katastru, má právo uplatnit poznámku spornosti až do tří let ode dne, kdy k zápisu došlo.

Z toho vyplývá, že každý vlastník by si měl z opatrnosti alespoň jednou během tří let zkontrolovat svůj zápis vlastnictví v katastru. Pomůže mu také placení daně z nemovitostí. Pokud by po něm finanční správa již dva roky nic nechtěla, je třeba zpozornět a zkontrolovat stav zápisu v katastru.

Zdroj: (převzato z MF Dnes, 18.11.2013)

15.12.2014