Nový občanský zákoník - otázky a odpovědi

Pokud od ledna 2014 nezaplatíte nájem a poplatky za tři měsíce, můžete dostat okamžitou výpověď z bytu. Nemovitostí si však můžete pronajmout kolik chcete, podmínkou je řádné a včasné placení.

Pokud od ledna 2014 nezaplatíte nájem a poplatky za tři měsíce, můžete dostat okamžitou výpověď z bytu. Nemovitostí si však můžete pronajmout kolik chcete, podmínkou je řádné a včasné placení. Přinášíme odpovědi na nejčastěji diskutovaná témata nového občanského zákoníku, která se týkají bydlení.

1. Mám pronajaté dva byty, ale jeden z nich používám spíše výjimečně. Bude mi kvůli tomu moci pronajímatel vypovědět nájem?
Nový zákoník to neumožňuje a dává vám v tomto směru úplnou volnost. Pokud řádně a včas platíte nájem, je jen na vás, kolik bytů si budete pronajímat.

2. V nájemní smlouvě mám uvedeno, že nesmím v bytě chovat žádné zvíře. Bude to platit i v příštím roce?
Podle nového zákoníku vám chov zvířat pronajímatel nemůže zakázat, pokud je přiměřený poměrům.

3. Pronajímám si od ledna byt a majitel po mně chce kauci ve výši nájmu za šest měsíců. Je to možné?
Od nového roku na to mají pronajímatelé právo. Kauci mohou požadovat až do výše šestinásobku nájmu.

4. Podle čeho se bude řídit nájem nebytových prostor?
Nový občanský zákoník ruší zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor a upravuje nájem prostoru sloužícího podnikání jako jeden ze zvláštních typů nájmu.

5. Použijí se ustanovení o nájmu domu a bytu i na nájem služebního bydlení?
Pokud je nájem sjednaný v souvislosti s výkonem zaměstnání nebo nějaké funkce a byt je podle výslovného určení smlouvy pronajatý jako služební, ustanovení o nájmu domu nebo bytu se sice přiměřeně použijí, ale některá práva nájemce můžou být omezena. Nepoužije se například ustanovení o přechodu nájmu na členy nájemcovy domácnosti v případě nájemcovy smrti.

6. Když podle nového zákoníku nepotřebuji souhlas pronajímatele s tím, že ubytuji svého příbuzného, musím mu o tom vůbec říkat?
Pronajímateli je vždy třeba nahlásit aktuální počet osob, které žijí v bytě, protože se od něj zpravidla odvíjí výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu (například za úklid a osvětlení společných prostor, popelnice apod.). Zákoník navíc říká, že v bytě by měl žít jen přiměřený počet osob. Tento počet nicméně není dále specifikován, bude záležet vždy na konkrétní velikosti bytu i osob v něm žijících.

7. Od ledna již nemá stát stavba na cizím pozemku. Co se stane s těmi budovami, které teď stojí na cizím? Budou vyvlastněny?
Od ledna bude platit, že stavba a pozemek, na kterém stojí, by měly mít jediného vlastníka a mělo by se jednat o jedinou nemovitou věc, nicméně to bezvýhradně platí až pro nově postavené stavby (s výjimkou práva stavby) a pro ty případy, kde již dnes figuruje stejný vlastník jak stavby, tak i pozemku. Tam, kde jsou vlastníci odlišní, se nic nezmění: dále budou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci dvou různých věcí (stavby a pozemku), každý té své, oba dva. Budou mít do budoucna pouze povinnost nabídnout druhému z vlastníků svoji nemovitost při jejím případném prodeji formou předkupního práva k odkoupení. K žádnému vyvlastnění tak nedojde (a z ústavních důvodů ani nemůže).

8. Slyšel jsem, že se ruší zákonné předkupní právo spoluvlastníků, je to pravda? Nemusím tedy od ledna již nabízet svým spoluvlastníkům můj podíl na společné nemovitosti?
Zákonné předkupní právo nový občanský zákoník skutečně ruší, ponechává předkupní právo pouze tam, kde vzniklo nezávisle na vůli vlastníků, například děděním. V tomto případě mají spoluvlastníci povinnost nabídnout v případě prodeje svůj podíl ostatním po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. V ostatních případech se zákonné předkupní právo ruší. Nestane se tak nicméně hned od ledna, ale zanikne až rok po účinnosti nového občanského zákoníku, tj. 1. ledna 2015.

9. Zajímá mě přestavek: můžu stavět na cizím, když zákoník počítá s přestavkem?
Přestavek je sice část stavby, která se nachází na cizím pozemku, ale přesahuje na něj pouze malou částí. Například v důsledku špatně zaměřených hranic pozemků. Malá část není přesně definována, situace se bude vždy posuzovat dle konkrétního případu. Současně platí, že stavebník musí být v dobré víře, nesmí stavět na cizím pozemku schválně. Pouze za této situace se může tato malá část cizího pozemku stát vlastnictvím stavebníka, který za něj musí současně zaplatit tržní cenu. Kdyby stavebník přestavěl na cizí pozemek schválně, bude se jednat o neoprávněnou stavbu, kterou bude možné v krajním případě i odstranit.

10. Co se stane, když bude v katastru nemovitostí zapsán namísto mě jako skutečného vlastníka někdo jiný?
Nový občanský zákoník skutečně počítá s tím, že katastr nemovitostí bude fungovat na principu "co je psáno, to je dáno", tzn. osoba zapsaná v katastru bude považována za vlastníka nemovitosti. Tento princip začne fungovat po roce od účinnosti zákoníku, tj. od 1. ledna 2015. Dnes totiž může docházet k absurdním situacím, že i když si nemovitost koupíte od člověka zapsaného v katastru, může se stát, že se jejím vlastníkem nestanete, protože jím nebyla ani osoba v katastru zapsaná. Nový zákoník se tak snaží tuto situaci vyvážit a chránit ty, kteří v dobré víře v zápis v katastru kupují. Zákoník proto říká, že ten, kdo je v katastru zapsaný, se považuje za vlastníka. Neznamená to však, že se osoba, které by nemovitost skutečně patřila, nemůže bránit. Vlastník, který nebude v katastru zapsaný, se může bránit tzv. poznámkou spornosti, kterou mu na žádost zapíše katastrální úřad. Tímto zápisem budou varováni všichni potenciální další kupci, že vlastnické právo k této nemovitosti není vyjasněné a že o něm rozhodne s konečnou platností soud, pokud bude do dvou měsíců podána žaloba na určení vlastnického práva.

11. Jaké konkrétní dopady bude mít to, že budovy nebudou samostatnými věcmi? Změní se nějak kupní smlouvy na nemovitosti?
Stavba vždy byla (až do r. 1951) a opět bude součástí pozemku. Převádět se bude pozemek se všemi součástmi, tj. i s porosty a stavbami na něm.

12. Co když někdo na mém pozemku zřídil stavbu bez mého vědomí a souhlasu? Jak se můžu bránit?
Pokud bude postavena stavba na cizím pozemku bez vědomí jeho vlastníka, tudíž neoprávněně, může být stejně jako dnes odstraněna, případně připadne vlastníkovi pozemku. Stavitel má za situace, že stavěl na cizím pozemku v dobré víře (tj. subjektivně přesvědčen, že se jedná o jeho pozemek a že na něm tudíž staví oprávněně), právo na účelně vynaložené náklady.

13. Co s nemovitostí, o kterou se nikdo nestará? Kdo se stane jejím vlastníkem?
Nově se bude předpokládat, že byla nemovitost opuštěna, pokud se o ni vlastník nestará po dobu 10 let. Poté připadne do vlastnictví státu. Desetiletá lhůta se začne počítat od účinnosti nového občanského zákoníku, vlastníci nemovitostí tak mají ještě 10 let na to, aby o své nemovitosti začali pečovat. Péčí se rozumí výkon práv a povinností vlastníka (např. opravy nemovitosti a její údržba, placení daně z nemovitostí apod.). K domněnce opuštění nemovitosti může prvně dojít 1. ledna 2024.

(převzato z MF Dnes, 26.12.2013)

15.12.2014