NOZ - vedlejší ujednání kupní smlouvy

Nový občanský zákoník přináší revoluční změny Úprava zákona č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“ nebo „NOZ“) výklad zvláštní části závazkového práva

Nový občanský zákoník přináší revoluční změny

Úprava zákona č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník (dále jen „nový občanský zákoník“ nebo „NOZ“) výklad zvláštní části závazkového práva, konkrétně úprava kupní smlouvy, a to ustanovením o koupi nemovité věci a vedlejšími ujednáními při kupní smlouvě.

Ve zvláštním pododdíle kupní smlouvy, s názvem koupě nemovité věci, najdeme několik ustanovení, která modifikují režim kupní smlouvy v případě, že se prodává či kupuje věc nemovitá. Jedná se zejména o mandatorní zápis některých vedlejších ujednání při kupní smlouvě, pokud se zřizují jako věcná práva (a budou tedy působit i vůči právním nástupcům kupujícího). Výhrada vlastnického práva, právo zpětné koupě, zákaz zcizení či zatížení, výhrada předkupního práva nebo lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku tedy vznikají až zápisem do katastru nemovitostí, sjednávají-li se jako věcné právo. U nemovitostí se také prodlužuje lhůta pro možnost oznámení skrytých vad prodávajícímu a uplatnění práv z vadného plnění na pět let od nabytí nemovité věci. Toto právo se však nepromlčuje, pokud prodávající při odevzdání věci o vadě věděl nebo vědět musel.

Kupující se stává vlastníkem až po zaplacení kupní ceny

Nový občanský zákoník zpřesňuje a rozšiřuje ustanovení o vedlejších ujednáních při kupní smlouvě. Ze zákona č. 514/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obchodní zákoník“) přebírá úpravu koupě na zkoušku a cenové doložky a nově se rozšiřuje výčet o dvě vedlejší ujednání při kupní smlouvě, a to o výhradu zpětného prodeje a výhradu lepšího kupce. Výčet vedlejších ujednání zůstává demonstrativní a strany si tedy mohou vyjednat i jiné výhrady či podmínky ke kupní smlouvě. Pokud si prodávající vyhradí vlastnické právo, stane se kupující vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, ale nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již jejím převzetím. Vůči věřitelům kupujícího bude nově působit výhrada vlastnického práva pouze v tom případě, že byla zřízena notářským zápisem nebo byla zřízena v písemné formě a podpisy byly úředně ověřeny.

Prodlužují se lhůty pro uplatnění práv kupujících či prodávajících

Výhradou zpětné koupě a nově také zpětného prodeje (na který se přiměřeně použijí ustanovení o zpětné koupi) vzniká kupujícímu/prodávajícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu/kupujícímu za úplatu zpět. Tímto převodem se nově také vyrovnají užitky z peněz a případné plody vytěžené z věci, čímž se snaží zákonodárce předcházet budoucím sporům. Nově je dle NOZ možné si vyhradit zpětnou koupi také u věcí nemovitých. Prodlužují se také lhůty, ve kterých má prodávající/kupující možnost uplatnit své právo. Pokud nebude lhůta ujednána ve smlouvě, bude možnost žádat vrácení u movitých věcí po dobu tří let a u nemovitých věcí po dobu let deseti. Nově není u těchto ujednání vyžadována písemná forma.

Prodávající může dát přednost lepšímu kupci

Výhrada lepšího kupce je novým vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, kterým může prodávající dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě (pokud není ujednáno jinak, tak u movitých věcí činí tato lhůta tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy). To zda je kupec lepší, rozhoduje zásadně prodávající a může tedy dát například přednost i novému kupci, který nabízí nižší cenu. Pokud to bude výslovně ujednáno, výhrada předkupního práva bude nově také zavazovat dědice dlužníka a oprávnění z předkupního práva bude možné zcizit. Kdo kupuje věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí. Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí ta u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. Ke změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží.

převzato od - JUDr. Richard Gürlich, Ph.D., advokát

15.12.2014