Od roku 2014 již není nutné nechat při dědickém řízení zhotovit odhad ceny nemovitosti soudním znalcem. Nicméně odhadní cenu nemovitosti pro tyto účely si od vás notář vyžádá.
Uvedená částka totiž poslouží nejen k výpočtu případného vyplacení podílu některého z dědiců, pokud jich je více, ale také k vyměření odměny notáře podle příslušné vyhlášky. Odhad ceny nemovitosti pro různé účely klientů vyhotovujeme v realitní kanceláři Unicareal poměrně často a klientům doporučíme vhodné postupy.
Mezi odhadem tržní ceny a znaleckým odhadem (resp. posudkem) je malý, nicméně dost významný rozdíl. Například pokud chcete na nemovitost čerpat hypotéku, je třeba odhad soudním znalcem. Avšak jestliže se jedná o dědické řízení, postačí odhad odborníkem – například kvalifikovaným makléřem či realitní kanceláří.
Výhodou realitního makléře je především znalost trhu. Má přehled o cenách nemovitostí v dané lokalitě a jeho odhad může být přesnější, a také výhodnější, pokud se dědic rozhodne nemovitost v brzké době prodat. Navíc poplatky za odhad tržní ceny jsou mnohem nižší než cena za znalecký posudek.
Odměna notáře při dědickém řízení se vypočítává z částky, která je určená k dědění. Na její výši má tedy ve většině případů podstatný vliv cena nemovitosti. A to někdy svádí dědice k tomu, aby žádali odhadce o snížení tržní ceny, aby ušetřili na notářských poplatcích. Ovšem tato občasná praxe se může někdy vymstít. Pokud nemovitost připadne dědici ve druhé až šesté třídě a ten se rozhodne ji prodat, v konečném důsledku zaplatí víc, než kdyby byl odhad tržní ceny co nejpřesnější. Jde totiž o daň z příjmu, kterou bude muset odvést z rozdílu mezi cenou udanou při dědickém řízení a skutečnou prodejní cenou.
Podle občanského zákona je nyní dědictví rozděleno do šesti dědických tříd. Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti se vztahuje pouze na dědice první třídy. A to pouze v případě, že zůstavitel bydlel v nemovitosti déle než pět let. Tím tak splnil podmínku osvobození od daně z příjmu.
Pokud tato podmínka není splněna nebo je dědic zařazen do jiné než první dědické třídy, musí v případě prodeje nemovitosti daň z příjmu uhradit. Podrobnosti o dědických třídách a dědění jsou uvedeny v občanském zákoníku v § 1475–1720.
Fyzická osoba hradí daň z příjmu v případě prodeje zděděné nemovitosti ve výši 15 %. Základ daně se vypočítává z rozdílu odhadcem stanovené ceny pro účely dědického řízení a cenou, za kterou nemovitost prodáte.
Jako výdaj proti příjmu z prodeje nemovitosti uvedete cenu stanovenou pro dědické řízení a případné další náklady. Do nich spadá mj. cena za odhad nemovitosti a odměna notáři. Daň z příjmu pak hradíte pouze z kladného rozdílu. Jestliže bude nemovitost prodaná za stejnou cenu, nebo dokonce se ztrátou, daň z příjmu se platit nebude.
Zdědili jste nemovitost po své tetě. Nejste tedy dědic zařazený do první třídy, a pokud nemovitost prodáte, budete platit daň z příjmu. Odhad pro dědické řízení stanovil po dohodě s vámi realitní makléř na 1,5 mil. Kč. Odměna notáři byla dle státem stanovených poplatků 13 800 Kč. Nemovitost jste prodali za 2 mil. Kč. Od získané částky odečtete odhad pro účely dědického řízení – tj. 1,5 mil Kč, a odměnu notáře 13 800. Takže budete hradit 15% daň z částky 486 200 Kč, tj. 72 930 Kč.
Pokud by byl odhad pro dědické řízení stanoven makléřem ve výši 2 000 000 Kč, uhradili byste notáři více – 16 300 Kč. Ovšem pakliže byste nemovitost prodali za stejnou, tj. odhadní cenu, bude základ daně 2 000 000 mínus 2 000 0000 mínus 16 300 Kč. Daň tedy hradit nebudete. Ušetříte tak 70 430 Kč.
Autorem článku je Valerie Magić, jednatelka společnosti Unicareal s.r.o.
