K čemu vlastně kauce slouží?

Kauce (správně peněžitá jistota) je v první řadě pojistka pro pronajímatele. Její smysl není vydělávat ani trestat, ale chránit.

Kryje situace, kdy nájemce nesplní své povinnosti: nezaplatí nájemné nebo služby, poškodí byt nebo vybavení, nebo odejde a zanechá po sobě dluhy.

Důležité: kauce není automatická. Musí být sjednána ve smlouvě. A je omezena výší: kauce a případná smluvní pokuta dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Co říká zákon o úročení kauce?

Paragraf 2254 odst. 2 občanského zákoníku je jasný: nájemce má právo na úroky z jistoty od okamžiku jejího složení, alespoň ve výši zákonné sazby.

Toto právo nelze smluvně vyloučit ani zkrátit. Platí vždy, i když to ve smlouvě není napsáno.

Problém nastává u pojmu zákonná sazba. Zákon žádné konkrétní procento neuvádí. A právě tady začínají spory.

Kolik procent to vlastně je?

Pokud není výše úroků ve smlouvě sjednána, odkazuje se praxe na paragraf 1802 OZ: platit by se měly obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření smlouvy.

Některé soudy z toho vyvodily, že se má použít sazba spotřebitelských úvěrů, která historicky činila 10 až 13 % ročně. To by znamenalo desítky tisíc korun navíc z kauce za několik let nájmu.

Proč sazba jako u spotřebitelského úvěru nedává smysl

Základní pravidlo fungování finančních trhů zná dnes každý školák: vyšší výnos znamená vyšší riziko. Tohle platí bez výjimky.

Spotřebitelský úvěr je z pohledu banky jeden z nejrizikovějších produktů vůbec. Banka proto investuje do rozsáhlého aparátu na posuzování bonity klientů a řízení rizik, na který dohlíží i ČNB. A právě tomu odpovídá sazba, která historicky přesahovala 10 až 13 % ročně.

Pronajímatel bytu ale není banka. Nemá aparát na řízení rizik, nemá nad sebou regulátora a hlavně: kauci musí jednou vrátit. Logicky proto musí hledat bezrizikové uložení peněz, ne spekulovat s cizími prostředky.

Pokud soudy přesto očekávají, že pronajímatel dosáhne na sazbu spotřebitelského úvěru, de facto ho nutí podstupovat riziko, na které objektivně není vybaven. To není výklad zákona. To je absurdita.

Kde by tedy sazba správně měla být?

Z ekonomického hlediska má kauce blíže k vkladu než k úvěru. Logicky by sazba měla odpovídat spořicímu účtu, termínovanému vkladu nebo hypoteční sazbě, která také souvisí s bydlením a odpovídá nižšímu riziku.

Navíc záleží na tom, kdo pronajímá. Jednotlivec s jedním bytem může kauci uložit prakticky jen na spořicí účet. Velký správce portfolia může sáhnout po státních dluhopisech. Středně velký pronajímatel nemá ani jedno. Jednu paušální sazbu pro všechny zákon v praxi nenabízí.

Může pronajímatel s kaucí volně nakládat?

Ano. Do konce roku 2013 musel pronajímatel kauci ukládat na zvláštní účet. Od 1. 1. 2014 tato povinnost neplatí a s kaucí se nakládá volně.

To ale automaticky neznamená, že je otázka úroků vyřešená. Pokud kauce leží na bezúročném účtu, spor o zákonnou sazbu to samo o sobě neukončuje.

Jak to dopadne, když ve smlouvě nic není?

Nejistě. Soudy rozhodují různě a v některých případech přisoudily sazbu odpovídající spotřebitelskému úvěru, což mohou být desítky tisíc korun navíc.

Promlčecí lhůta pro uplatnění nároku jsou 3 roky od okamžiku, kdy kauce měla být vrácena.

Pokud pronajímatel úroky při vrácení nezahrne, má nájemce právo zaslat písemnou výzvu (doporučeně) a následně se obrátit na soud s návrhem na vydání platebního rozkazu. Zároveň může žádat zákonný úrok z prodlení ode dne splatnosti.

Jak tomu předejít?

Nejrealističtější řešení je jednoduché: domluvit výši úroků přímo ve smlouvě.

Sjednaná sazba musí být reálně dosažitelná, tedy taková, aby pronajímatel nemusel kauci investovat s nepřiměřeným rizikem. Jako reference funguje např. aktuální průměrná sazba spořicích účtů nebo hypoteční sazba v době uzavření smlouvy.

U existujících smluv bez tohoto ujednání se doporučuje uzavřít písemný dodatek. Je to rychlé, levné a ušetří to potenciálně drahé spory na konci nájmu.

Poznámka navíc: úrok z kauce je pro nájemce zdanitelný příjem. Tuto informaci si často obě strany neuvědomí.

Stručně: co si z toho odnést

• Nárok na úroky z kauce mají všichni nájemci, vždy a bez výjimky.
• Kolik přesně? Zákon říká zákonnou sazbu, ale žádné číslo neuvádí. Soudy rozhodují různě.
• Ekonomicky správně by sazba měla odpovídat bezrizikovému uložení, ne spotřebitelskému úvěru.
• Nejlepší prevence: výši úroků sjednat přímo ve smlouvě na dosažitelné a objektivně obhajitelné úrovni.
• Existující smlouvy bez tohoto ujednání: uzavřít písemný dodatek.

Nejste si jistí, jak máte kauci a úroky ve smlouvě nastaveny? Nebo chcete uzavřít dodatek k existující smlouvě? Ozvěte se nám. Pomůžeme vám nastavit podmínky tak, aby byly férové, právně čisté a bez nepříjemných překvapení na konci nájmu.