U starších domů určených k rekonstrukci se dnes běžně smlouvá o desítky procent dolů z nabídkové ceny. Kupec totiž počítá s tím, že náklady na zateplení, novou střechu nebo výměnu zdroje tepla, které dřív z části zaplatil stát, teď zaplatí sám. A logicky si je odečte od ceny, kterou je ochotný za dům dát.

Jinými slovy: co dřív platil stát, dnes platí prodávající – formou slevy.

Realita, na kterou se dobře nekouká

Samozřejmě, že tohle se špatně poslouchá, obzvlášť když jste v tom domě prožili třicet let a máte ho spojený s rodinou, ne s tabulkou nákladů na sanaci krovu. Ale trh nemovitostí není soutěž o to, čí vzpomínky jsou hezčí. Je to trh, kde kupec dnes má na výběr – a s výběrem přichází srovnávání.

Pár věcí, které se u starších domů v poslední době opakují:

Poloha sama o sobě neomlouvá stav domu. Pokud dům potřebuje nové rozvody, střechu, zateplení a okna, cena musí odrážet náklady, které na sebe kupec bere – ne to, že se nachází v žádané čtvrti nebo obci.

A tady je potřeba být konkrétní, protože spousta majitelů žije v představě, že rekonstrukci vyřeší podobná částka jako před dvaceti lety. Střecha a krov, kompletní rozvody, izolace, nová okna u většího domu – to dnes nejsou statisíce v řádu jedné až dvou stovek, jak si mnozí pamatují z dob, kdy dům kupovali. Jde o řádově vyšší částky, a to ještě za předpokladu, že se cestou neobjeví další nutné zásahy, které se u starších domů mohou očekávat.

Dům postavený před dvaceti lety není novostavba. Trh ho tak dávno nevnímá. Energetické standardy, dispoziční nároky i očekávání kupujících se za tu dobu posunuly. Realistická cena znamená srovnání s tím, co se dnes reálně staví a prodává – ne s cenou, za kterou se dům kupoval.

Inzerce sousedů není tržní analýza. Nabídková cena souseda může být stejně nadhodnocená jako ta vaše – jen o tom ještě neví, protože jeho dům visí na portálu čtvrtý měsíc. Skutečnou hodnotu ukazují uzavřené transakce, ne přání prodávajících.

Trh čeká déle a bude čekat ještě déle

Realitní trh s domy se citelně zpomalil, nemovitostí na prodej přibylo a i v dobrých lokalitách dnes vážný zájemce ozve v průměru za několik týdnů od zveřejnění inzerátu. U domů k rekonstrukci nebo na horších místech je to klidně přes dva měsíce. Nebo i déle – pokud vůbec, v případě že nastavená cena je evidentně odtržená od reality.

A bude to spíš horší než lepší. Od příštího roku se do cen vytápění uhlím a plynem promítnou nové emisní povolenky (ETS 2), což zdraží provoz právě u nezateplených domů s vyšší spotřebou. Kupci to už teď zohledňují v ceně, kterou jsou ochotní nabídnout a čím dál víc budou žádat slevy v řádu desítek procent, ne jednotek.

Netýká se to jen starých chalup. I dům postavený v devadesátých letech nebo na přelomu tisíciletí dnes trh nevnímá jako mladou nemovitost, pokud neprošel rekonstrukcí – a majitelé si to často neuvědomují, protože pořád srovnávají s dobou, kdy dům stavěli, ne s tím, co se staví a prodává dnes.

Co drží hodnotu

Není to černý scénář pro všechny. Naopak – dobrá dostupnost k Brnu, větší pozemek, zeleň v okolí, klidná lokalita s fungující školou a školkou. Takové domy si dnes drží cenu i bez velkých ústupků, protože po nich poptávka nezmizela – a jejich majitelé obvykle slevy poskytovat nemusí.

Rozdíl je v tom, že dnešní kupec už neplatí za adresu automaticky – platí za adresu, kde nebude muset ihned investovat statisíce navíc jen proto, aby dům fungoval podle současných standardů.

Co s tím jako prodávající

Cena, se kterou dům jde na trh, by měla vycházet z dat zrealizovaných katastrálních transakcí v okolí, reálného stavu nemovitosti (krov, rozvody, izolace) a aktuální situace na trhu, ne z toho, kolik chce soused nebo kolik by se „mělo“ dostat za dům, ve kterém jste vyrostli.

Čím dřív se cena nastaví reálně, tím kratší je cesta k prodeji – a tím míň nervů to stojí obě strany.