Brněnský příběh o špatném snu z finančního úřadu

Znáte ten vtip o tom jak se na vaši nemovitost "reálně" dívá finanční úřad? A co když se to stane realitou?

P. Brouček se rozhodl prodat chatu, kterou měl v příjemné lokalitě asi 30 km od Brna. Chata byla pěkná, se slušným pozemkem a byť k ní vedla jen polní cesta, nebyla zde elektřina ani voda, měla své kouzlo. Obrátil se na realitní kancelář, stanovil cenu za kterou byl ochoten svou romantickou chatu prodat a začala se nabízet. Trvalo to dlouho, přece jen ten základní komfort žárovek a sprchy každý ze zájemců postrádal a poblíž byly objekty srovnatelné, které tyto vymoženosti už měly. Nakonec se však kupec našel a po krátkém vyjednávání si s p.Broučkem plácli.

Vše proběhlo hladce, katastr nemovitost přepsal, peníze byly vyplaceny a daň z převodu (nově z nabytí nemovitosti) zaslána na příslušný finanční úřad.

A zde, jednoho rána přišla studená sprcha v podobě telefonátu z finančního úřadu, kdy úředník oznamoval p.Broučkovi, že jeho chata pro romantiky má z pohledu tohoto úřadu a správném dosazení čísel do tabulek cenu trojnásobnou a budou tedy požadovat doplatek daně.

Konkrétně se jednalo zhruba o 1/5 celkové ceny, takže když se p.Brouček probral z prvotního šoku zaplál spravedlivým hněvem. Kde se na této chatě u lesa bez přístupové cesty, bez sítí a možnosti připojení najednou vzala cena slušné stavební parcely?

Vysvětlení je tabulkové. Finanční úřad prostě dosazuje čísla do svých vlastních tabulek a ty vyhodnocují, zda jste se náhodou nerozhodli ošidit stát na daních. Bohužel mnohdy postrádají logiku, takže ze zahrady u lesa vám „tabulkově naskočí lukrativní zasíťovaná parcela ve městě. Vaše logické argumenty nejsou na místě, protože tabulky finančního úřady jsou „zákon“.

Co teď? Doplnil se znalecký posudek, který standardně není podmínkou. Na cenu reálnou – prodejní se sice také nedostane, ale cenu tabulkovou v tomto případě snížil. Nicméně doplatek přece jenom zůstal.

Na konci příběhu je naštvaný p.Brouček a několik otazníků. Zeptali jsme se tedy odborníka – Ing.Aleše Kratochvíla – odhadce a soudního znalce.

Může se taková absurdní situace předvídat?

V podstatě nelze, zejména v případě lokalit, ve kterých realitní kancelář nemovitost obdobného typu ještě neobchodovala.

Řešením by tady mohla být např. databáze „problematických lokalit“, kterou by si na základě obdobných zkušeností jako byla tato konkrétní tvořily sami realitní kanceláře.

Jak se proti tomu bránit?

Na webových stránkách finanční správy je možné provést orientační výpočet směrné hodnoty nemovitosti a pokud je 75% takto vypočtené směrné hodnoty vyšší než cena sjednaná potom je jednoznačně výhodnější nechat zpracovat znalecký posudek (znalec má totiž možnost v posudku zohlednit např. anomálie okolí konkrétní stavby, které se v průměrné hodnotě příslušného katastrální území neprojeví). Má to však několik háčků:

1) jak je uvedeno v samotném názvu na webu finanční správy jedná se o výpočet ORIENTAČNÍ skutečná směrná hodnota nemovitosti stanovená finančním úřadem se může od této orientační hodnoty lišit, a protože zkušenosti s využíváním směrné hodnoty jsou zatím relativně krátké není jasné jaké výše mohou tyto odchylky dosahovat

2) finanční úřad provede stanovení směrné hodnoty jednak na základě formulářů dodaných poplatníkem, ale i na základě dalších informací, které má o dané stavbě, resp. lokalitě k dispozici. Může se proto stát, že pro výpočet směrné hodnoty použije finanční úřad jiné hodnoty než byly v poplatníkem dodaných formulářích, a tedy jiné hodnoty než zadal poplatník při orientačním ověřování výše směrné hodnoty (viz odst. 1) – a neštěstí je na světě.

3) Problém spočívá i v tom, že některé údaje ve formulářích, které má poplatník pro výpočet směrné hodnoty nemovitosti finančnímu úřadu poskytnout mají odborný charakter nebo jsou přístupné pouze na specializovaných serverech (např. ve formulářích požadované zatřídění nemovitosti z hlediska jejího umístění v záplavové oblasti, které je v členění dle formulářů k dispozici pouze na serveru České asociace pojistitelů). „Průměrný daňový poplatník“ tak může mít s vyplněním formuláře problémy, nebo jej nevyplní dobře a finanční úřad údaje pro výpočet směrné hodnoty upraví se všemi výše uvedenými důsledky.

Lze směrnou hodnotu nemovitosti předem ověřit?

Ověření výše směrné hodnoty je možné, s výše popsanými riziky, provést na webu finanční správy. Jinak pokud mám správy od kolegů některé realitní kanceláře doporučují klientům nechat si zpracovat znalecký posudek v každém případě (což je zase zbytečné), popřípadě postupují obdobně jako Vaše realitní kancelář, tzn. daňová přiznání včetně ověření výše směrné hodnoty zajišťují formou subdodávky. Pokud však subdodavatel nemá k dispozici originální software určený pro finanční úřady je i ověření výše směrném hodnoty v rámci subdodávky pouze orientační (variantu chybných údajů ve formulářích v tomto případě neuvažuji neb počítám s profesionalitou subdodavatele).

Kterých nemovitostí se to týká? Je nějaké konkrétní specifikum?

Jak jsem už uvedl výše zkušenosti s využitím směrných cen nemovitostí jsou zatím v podstatě velmi krátké (cca 20 měsíců) a zatím dle informací, které máme jako znalci z finančních úřadů k dispozici není možné provést u jednotlivých typů nemovitostí po jednotlivých katastrech (samozřejmě s výjimkou např. bytů ve velkých městech) statistické vyhodnocení

Dle mých dosavadních zkušeností i dle zkušeností kolegů, se kterými jsem v kontaktu jsou v „ohrožení“ převody nemovitostí následujících typů:

1) nemovitosti (především chaty a RD) s velkými pozemky (řekněme s pozemky nad 1500 m2 ve funkčním celku)

2) stavby v mimořádně špatném technickém stavu, a to zejména ty, které se nacházejí v blízkém okolí větších měst nebo přímo ve větších městech, zejména na jejich okrajích nebo v málo žádaných lokalitách větších měst

3) nemovitosti jejichž umístění se výrazně liší od „průměru“ lokality směrem k horšímu (typicky: bývalý služební RD JZD umístěný na okraji provozovny zemědělské živočišné výroby) – obecně všechny nemovitosti u nichž je obvyklá cena výrazně nižší než „průměr cen“ v lokalitě

5.1.2016