Investiční nemovitost – stará známá píseň. Myšlenka, jak dobře zhodnotit své úspory, často končí nápadem koupit byt a pronajímat jej. Investice do nemovitostí byly prakticky ve všech dobách, s výjimkou válek a katastrof, jedním z nejlepších nástrojů k uložení peněz. Je tomu tak i dnes, i když ne vždy a ne všude se musí investice vyplatit.
Města navštěvovaná často turisty, univerzitní města a další atraktivní lokality, jako jsou Praha, Brno, Olomouc, Hradec Králové a další, jsou první volbou při zvažování koupi investičního bytu. Je však třeba počítat s tím, že právě tam jsou byty nejdražší. Byty v centru či nové luxusní developerské projekty hravě přesáhnou částku 100 000 Kč/m2. To samozřejmě koupi investičního bytu podstatně prodraží.
Atraktivní mohou být i menší města. Prvním krokem při úvaze o koupi bytu v lokalitě, kterou neznáme, by však mělo být seznámení s územním plánem. Někdy i malá dosud nezajímavá obec stoupne v ceně, když v okolí koupí pozemky zahraniční firma ke stavbě své pobočky, vybuduje se zde logistický areál či se území jinak zhodnotí. S tím totiž přicházejí nové pracovní příležitosti, noví lidé, a tím pádem stoupající ceny pronájmů – a pro vlastníky nemovitostí vyšší zisky.
Ještě před rokem byly velmi atraktivní zisky z krátkodobých pronájmů turistům a cestovatelům vůbec díky různým internetovým platformám zaměřeným na zprostředkování krátkodobého ubytování. Nyní je však situace jiná a mnoho vlastníků se poučilo, že krátkodobý pronájem sice přináší vyšší zisky, ale ne vždy to je zisk jistý a stabilní. Stačí jedna epidemie a výnos z pronájmu za celý rok může být nulový.
Dlouhodobý pronájem přece jen riziko výpadku příjmu minimalizuje. Sice se dá předpokládat, že se jeden nájemník odstěhuje a než se nastěhuje druhý, bude třeba dva až tři měsíce byt volný. Ovšem to se stává jednou za několik let. Lidé, kteří v současné době nedosáhnou na hypotéky, budou volit pronájem. A nechtějí se často stěhovat. A tak zisk z dlouhodobého pronájmu je sice nižší, ale stálý.
Záleží však na výši hypotéky, zda bude výnos z bytu zajímavější, než třeba z dluhopisů. Které – na rozdíl od bytu – nepotřebují žádnou údržbu a nevyžadují žádné starosti. Již od loňského jara sledujeme zprávy o snižování úroků z hypoték. Ke konci loňského roku se dokonce spekulovalo, zda úroky pokoří 1 %. Ovšem realita bývá často jiná. Takto vypadá nabídka hypoték na jaře 2021:
Rozhodli jsme se koupit byt v Brně o celkové ploše 74 m2 za 6 990 000, což je dnes v tomto městě běžná cena. Od banky bychom si půjčili maximum, které nabízí, tj. 5 860 000 Kč. Úvěr bude splácen 25 let při tříleté fixaci. Hypoteční kalkulačka nám obratem nabídla 11 bank s úroky od 4,39 do 2,09 % p.a. Průměrná úroková sazba tedy je 3,35 %. A splátky 26 700 do 32 tisíc Kč měsíčně.
Pokud budeme splácet zhruba 27 000 měsíčně, za jak dlouho se investice vrátí? Nájemné v takovém bytě ve stejné brněnské lokalitě se podle nabídek na realitních portálech pohybuje kolem 14 000 Kč. Není to tedy ani polovina splátky, kterou je třeba bance měsíčně uhradit. Má to smysl?
Ovšem pokud bychom si půjčili „jen“ 3 000 000 Kč, už je nabídka hypoték širší. Úrokové sazby začínají na 1,48 %, splátky se pohybují kolem 10 500 Kč měsíčně. Takže pokud máte volné peníze, které chcete investovat a spojíte je s nižší hypotékou, měsíční splátky vám nejen uhradí hypotéku, ale zůstane ještě malý zisk.
Roční výnos z takového bytu bude sice jen 2,4 % (za ideální se pokládá 5–7 %), ovšem stále je to více, než dnes banky nabízejí při úročení vkladů. Navíc nemovitost nevynáší jen pronájmem, zhodnocuje se v čase a lze počítat, že se za deset let se prodá se ziskem, který bude mnohem vyšší, než za stejné období míra inflace.
13.4.2021Sdílejte na FB nebo Twitteru: