Předkupní právo od 1. 7. 2020

Od 1. července 2020 se na základě novely občanského zákoníku mění zásady předkupního práva k nemovitým věcem. Předkupní právo v podobě, která platila do roku 2013, a pak se vrátila do zákona 1. 1. 2018, je zrušena. Co se od července vlastně změní?

Předkupní právo k nemovitým věcem do 30. 6. 2020

Do konce června letošního roku je vlastník části nemovité věci, kterou chce prodat, povinen nabídnout ostatním spoluvlastníkům svůj podíl ke koupi. To se ale brzy po zavedení do praxe v roce 2018 ukázalo jako velmi problematické. A to hlavně u novostaveb bytových domů, kde vlastník je majitelem bytu, ale pouze spolumajitelem nebytových prostor. Do nebytových prostor totiž zákon počítá například sklep nebo garážového stání. Takto označené nebytové prostory pak první vlastník ke své bytové jednotce zakoupil a uhradil v kupní ceně jako spoluvlastnický podíl na společných částech domu.

V praxi pak běžně nastávaly situace, kdy se majitel takového nového bytu rozhodl k jeho prodeji a nabízel ho i se zakoupeným garážovým stáním. Na byt pak musel uzavřít s dalším novým kupujícím jednu kupní smlouvu a na garážové stání, které bylo spoluvlastnickým podílem, smlouvu druhou. Tento spoluvlastnický podíl ale musel zároveň nabídnout všem ostatním spoluvlastníkům v bytovém domě, a to za stejných podmínek jako svému kupci. Teprve poté, když spoluvlastníci neprojevili o tento podíl (v podobě garážové stání) zájem, mohl ho nový kupec odkoupit. Pokud však některý ze spoluvlastníků bytového domu zájem projevil, znamenalo to, že původní smlouva s kupujícím na garážové stání, respektive podíl na nebytových prostorech, ze zákona zaniká.  Často pak nový kupec od smlouvy odstoupil, protože byt bez garáže nechtěl nebo se kupní cena samotného bytu bez garáže výrazně snížila. Další absurditou bylo, když o spoluvlastnický podíl projevilo zájem více spoluvlastníků. Pokud se totiž nedohodli, nabyli ze zákona spoluvlastnictví jednoho garážového stání poměrně, a tak mohlo stání pro jedno auto vlastnit třeba pět osob.

Takový model zákona byl ve většině případů nelogický a od 1. 7. 2020 se stane také minulostí.

Odpadá administrativa, snižují se náklady

Podle stávající podoby, platné pouze do 30.6. letošního roku, musí prodávající povinně informovat všechny spoluvlastníky o prodeji spoluvlastnického podílu, společně s nabídkou na uplatnění předkupního práva. Spoluvlastníci pak mají tři měsíce na vyjádření, zda předkupní právo uplatní nebo ne. Úskalím také bylo, že převod bytové jednotky se mohl uskutečnit okamžitě a naproti tomu převod spoluvlastnického podílu až po uplynutí tříměsíční lhůty poskytované pro uplatnění předkupního práva. Prodávající byl také nucen podávat dva návrhy na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (jeden na bytovou jednotku a druhý na spoluvlastnický podíl ke garáží), a tudíž platit dva správní poplatky. Nyní bude možné, jako již v minulosti, obojí spojit do jednoho návrhu a ušetřit svoji peněženku. Podstatně se urychlí samotná realitní transakce, ale odpadne i část nákladů na její realizaci.

Výjimky existují

Zákonné předkupní právo ale nezaniká úplně. Výjimkou je spoluvlastnictví jakékoliv věci, tedy nejen nemovitosti, ale prostě věci, které bylo „založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.“ To znamená, pokud například jednu věc, či nemovitost, zdědilo několik dědiců. V takovém případě předkupní právo trvá, avšak pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Po uplynutí této doby může spoluvlastník prodat svůj podíl komukoli.

U spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pak není omezena doba trvání a předkupní právo v tomto případě platí po dobu neurčitou.

Pokud si v jakékoliv problematice spojené s nemovitostmi nevíte rady, obrať se na profesionály z Unicareal. Své dotazy nám můžete zasílat také mailem do naší právní poradny.

Potřebujete poradit s prodejem nebo koupí nemovitosti?

NAPIŠTE NÁM:

(nebo volejte 541 211 876)

 

23.6.2020Sdílejte na FB nebo Twitteru: